房价暴涨给京津冀一体化构筑新壁垒
来源: 中国经营网  发布时间: 2014年5月12日  

    前一阵子,媒体传闻保定市将在京津冀一体化中承接北京部分行政功能。但据记者实际探访,保定商品房日成交仅30套。以月销1000套计,保定市目前可售总套数52521套还可销售4年。各种涨价、疯抢、“抢楼似买白菜”的传闻有“水分”,不排除开发商借机炒作。

  打着京津冀一体化幌子,提出保定成为北京市副中心,实现商品房价格的提前接轨,如果通过操作,让保定商品房价格平均提高20%,保定现在可售总面积578.9万平方米,能多赚58亿元。有赚就有赔,开发商多赚的58亿元就需要老百姓来承担。小一点讲,2013年保定人均可支配收入为1.3万元,相当于76万人的一年收入被开发商卷走。大一点讲,在京津冀一体化背景下,保定房价快速上涨,将带来劳动力成本上升,构筑新的壁垒来阻碍产业发展,从而延缓京津冀一体化的进程。

  我国自1993年开始全面实行住房商品化改革,20年来,造就了一大批搞房地产开发的富人,有部分富人后面隐藏着不少的出格举动,一是疯狂圈地、野蛮拆迁。二是千方百计制造虚涨气氛,炒买炒卖哄抬房价。三是修改规划,为了多盖房子,修改规划,越界建设、拔高层数、广场变超市、绿地变楼座。四是偷工减料。我国商品房建筑质量使用寿命普遍偏短。五是转移风险,透支未来。个人按揭贷款买房,高房价透支了一家几代人的财富,也透支了后代人的人生,更在透支着中国的未来。

  房地产开发业作为一个高利润行业,在发达国家一直受到严格的监管。美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系,房地产投资信托基金和投资商成为主导者,而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。在美国没有一家房地产开发企业进入世界500强,但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。这些房地产资金只有15%左右是银行资金,剩下的大都是社会大众的资金,其中35%是退休基金,35%是不动产基金。通过建立大众基金实现房地产的收益大众分享。

  中国房地产开发商在制造自身巨大财富的同时,也制造出了几个新名词:“蚁居”“蜗居”。城里部分人像蚂蚁和蜗牛一样“蚁居”“蜗居”,失去了顺着自己本性生活的轨道,这种现象是不可持续的。

  规范房地产开发商管理,我国可谓政策颇多,但这些管理办法、规定和税收的成本最后都转移到购房人身上。最主要的原因是,我国正处在快速城市化过程中,需要购房的人数源源不断,使得房地产处于卖方市场,购房人处于被动地位,被迫接受各种不公平条款。开发商为了利益想尽各种办法,只要在合法范围内,本无可非议。如何限制开发商利润,或者说让大众分享开发商利润,是规范我国房地产市场发展的最基本、最重要的部分。学习发达国家经验,肢解房地产开发链条为房地产基金、开发企业、建筑企业、销售企业和物业公司。建立以大众资金为载体的房地产金融机制,开放房地产开发企业准入,形成房地产基金给付社会平均利润委托开发企业进行房地产开发,而房地产因城市化快速发展带来的溢价由大众资金构成的房地产基金共同分享,最后回报社会,这才是房地产业发展的正道。 

    作者:王建武(国土部土地矿产法律事务中心)

 

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