“钱荒”下的房地产泡沫危机应对
来源: 《中国地产市场》2014年第02期  发布时间: 2014年5月12日  

    2013年以来,中国金融市场M2已高达103万亿元;但另一方面,许多中小企业或民营企业却面对贷款难,市场资金面也很紧张。与此相关,作为市场资金价格标志的拆借利率在2013年6月初之后—直高居于3%-5%,并迅速感染至其他金融领域,导致企业债、国债和理财存款利率大幅上升。流动性趋紧、市场利率飙升至吓人的20%以上,中国人民银行(央行)确定的稳健货币政策已被演变成从紧的货币政策。

  百万货币发行,为何还有“钱荒”

  103万亿元存款总量,占国内生产总值(GDP)的比重已高达188%,远远超过了美国和日本,那么多钱还有“钱荒”,钱都去哪里了呢?

  第一笔钱,27万亿元左右的资金是被人民银行以央行票据发行和全球最高的法定存款准备金率缴存等方式,从各家商业银行借走了;这些资金被央行用于购买外汇,从而逐年累积、又形成了高达3.6万亿美元的外汇储备。此外,商业银行是不能动用这27万亿元用于发放贷款的,再加上按多数国家3%的准备金率计算出的正常的法定存款准备金约3.1万亿元,其存款总量占GDP比重仅为144%,实际就低于美国的155%和日本的174%。

  第二笔钱,中国各级地方政府的债务加上铁路总公司的债务。财政部科研所金融研究室主任赵全厚曾提出,地方政府债务规模可能达到18万亿-20万亿元;国务院研究中心金融所名誉所长夏斌则公开表示,地方政府性债务规模可能惊人;渣打银行估计,地方政府性债务规模可能达到21.9万亿-24.4万亿元。综上,中国地方债务的规模可能在20万亿至25万亿元人民币之间,加上铁路总公司的2.6万亿元债务,总量应该在26万亿元左右。其中大部分都是2009年初之后才增加的。如再加上其他央企国企最近五年增加的贷款和债券余额,总量估计占新增社会融资总额的一半以上。另与政府相关的融资大多数被投入了“铁公基”(铁路、公路、基础建设)等基础设施项目,而且借款期限普遍上超长,被占用的信贷就难以像中短期贷款那样,到期后转换成新的信贷资金。

  “钱荒”背景下房企火爆拿地

  2013年,一线城市土地出让金暴涨,北上广深四个一线城市土地出让金均创历史纪录,其中上海更是创造出2177亿元的单一城市土地出让金历史纪录。四个一线城市合计土地出让金突破5000亿元大关,达到了5014亿元,是2012年的2.5倍。

  2013年我国土地出让金超过2012年已成定局,如果根据一线城市土地出让金简单估算,假设2013年全国土地出让金为2012年的2倍,按照2012年土地出让合同价款2.69万亿元计算,2013年我国土地出让合同价款或将达到惊人的5.38万亿元。

  2012年,全国房地产开发投资71804亿元,也就是说土地出让引致的货币乘数效应为2.67倍,那么我国2013年房地产开发投资达到14.36万亿元。

  2012年我国房地产开发投资与GDP总额比值为13.8%。按2013年GDP增长7.7%、通货膨胀率按保守估计3%计算,2013年我国房地产开发投资与GDP比值将达到33.2%。

  房地产高速增长不可持续

  我国实体企业由于重复简单的模仿制造缺少创新,导致盈利空间下降,而货币收紧带来的资金市场利率上升,导致很多实体企业没有盈利空间,越投资越亏,还不如不做。而股市低迷和其他投资渠道的狭窄,也令存量货币流动缺乏足够动力。

  房地产市场作为具有盈利的市场成为资金抱团取暖的阵地,大投资背后的货币大量投放、货币严重超发“保护”、掩盖甚至吹大了房地产泡沫。笼子内外货币信贷一轮又一轮投放,使得房产泡沫一轮又一轮被吹大,房价一轮又一轮被推高。

  美联储宣布,自2014年1月开始将每月850亿美元的资产购买计划削减掉100亿美元。从此,美国持续了五年的量化宽松政策(QE)终于开启了逐渐退出的阀门。 

  美联储量化宽松退出对全球经济的最直接影响有三个方面:一是全球流动性的转折点将到来,廉价货币时代将宣告结束,全球流动性将告别长达20多年的“过剩”而走向“短缺”;二是会改变全球流动性的方向,新兴市场将从国际资本的流入地变为流出地;三是新兴市场包括房价在内的资产价格泡沫面临破灭的危险。

  构筑防火墙以有效应对危机

  短期政策以货币和土地供应为主。适度从紧的货币政策是遏制房地产泡沫最有效的短期良药。推动房地产最直接、最关键的因素就是资金,针对房地产企业,要从资金上严控,包括房地产开发商的开发资金,以及购买方的商品房购买人的资金。要规范国有企业不计成本的火爆拿地行为,同时要限制购房人购买第二套以上住房的金融贷款比例,提高贷款利率。

  另一个短期政策是扩大一线及热点城市房地产供地规模。一线及热点城市房地产供地规模滞后于资金的需求,加上大量新增人口涌入带来的刚性需求,虽然实行了限购政策,还是阻挡不住房地产价格的快速攀升。在这些热点地区,要加大房地产供地规模,满足居民对房地产的刚性需求和部分合理的改善性需求。

  长期政策则包括税费和区域政策。一是推行房地产调节税,提高房子的保有成本。对个人第二套住房,家庭第三套住房开征房地产调节税,提高房地产保有成本,打击各种投机、囤房等现象。房地产调节税收用来保障中低收入的住房建设和保障房的租赁。

  二是区域倾斜政策,让热点城市增多。房价是各种资源总和的反应,一线及热点城市由于聚集了大量的教育、医疗、文化资源和各种基础设施建设投资,导致土地增值带来房价溢价现象,而这种由政府投资带来的土地增值被土地使用者无偿占有。

  这些热点城市的大量投资是由于享受到了国家的倾斜政策,造成了我国发展的区域严重不平衡,2000-2010年十年间,我国新增2亿城镇人口,1亿是新增在北京、上海、浙江、江苏和广东地区,这些地区人口增长50%。

  目前,一线城市如北京、上海土地开发强度超过30%的地区,加大房地产供应规模和保障生态环境成了一个两难的选择。国家应当扶持100个左右的中小城市,让这些城市吸纳200万左右的人口,让我国城市化再吸收2亿人口,使我国城市化率达到70%,完成我国城市化的历史使命。

    作者:王建武 卢静 (国土部土地矿产法律事务中心

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