2014年北京市房地产市场走势
来源: 中国国土资源报  发布时间: 2014年5月13日  

    近两年,北京市每年新增人口约在20多万户,新建住宅也在20万套以上,如此看来,新建住房应该能解决新增人口的住房需求。但仔细分析北京市住宅市场的供应结构,供需失衡的状态实际上还在延续。

    住房供给滞后于人口增长,自住房或改善供需失衡

    2013年北京市一共出让住宅用地1261公顷。按容积率1.8~1.9计算,可以转化为2300万平方米住宅。按套均100平方米计算(下同),大约能供应新房23万套。其中,1300万平方米是各类保障房,约占56.5%,合计约13万套;227万平方米为自住型商品房,约占9.9%,合计约2.2万套;纯商品房其实只有773万平方米,合计约7.7万套,占总量的33.6%。

    由于现有条件下无法获得2013年北京市常住人口的准确数字,这里借用北京市2012年的人口来估算,这一年北京市增加常住人口50.7万,按北京市人口普查数据显示,平均每个家庭的人口为2.45人,如此,北京市一年约新增20.7万户。

    如此可以估算出,2013年北京市新增人口20万户左右,新建23万套住宅,表面上看基本能解决新增人口的住房需求,还可以富余几万套给改善性需求。但事实远非如此简单。

    首先,北京市即将迎来一个改善性需求的峰值。据中原地产市场研究部的分析,2009年,北京市的住宅价格大幅上涨,很多购房者当时买的都是刚需盘,按照通常的5年财富增值期推论,当年的“刚需族”如今大都有相当财富积累。随着孩子日渐长大,加之单独二胎政策的叠加作用,选择换房的家庭会多于往年。也就是说,可以初步预判改善型住宅的一个成交峰值会出现在2014年到2015年。

    再者,在北京市,新增人口想拥有自有住房,大部分还是依靠商品房。有产权的保障房,对于一部分有资格的人群来说价格依然偏高,负担起来有困难。另一方面,有一定经济能力的购房者又不具备购买保障房的资格。而且对有资格也有购买能力的人群而言,更大的问题是轮候时间太久:2013年,北京市保障房轮候家庭目前总数约为30万户,其中廉租房2.8万户、经适房9.4万户、限价房17.5万户,而出让的地块所能提供的各类保障房只有13万套,这就意味着有十几万家庭只能继续轮候等待。还要考虑解决各大部委、机关以及北京市各机关的分房需求。保障房在一定程度上陷入“有资格的买不起,买得起的没资格”的怪圈。

    综上,不算刚需的历史欠账,每年新增的约20万户要去购买7.7万套商品房,买到的几率只有37%。再考虑到即将迎来一个峰值的改善性需求,这个数字就更低了。目前,很大一部分新增人口住房需求转向房屋租赁市场,房租近年来也随之节节高升。

    值得注意的是,自住型商品房的亮相显然有助于改善这种供求失衡的局面。虽然相对于2.2万套自住型商品房,具有优先购买权的限价房轮候家庭是17.5万户中签的几率只有12.6%。但是,2014年自住房全面推开,一年产出7万套。按照这个速度继续下去,估计到2016年才能基本能够解决2013年这17.5万户限价房轮候家庭的住房需求。

    不改变优质资源的集中配置,人流还将继续涌向特大城市

    按照现在的人口增长快于商品房增长速度3倍看,每年最少有2/3的外来人口的住房需求得不到解决,10年之后将会创造出至少7倍左右现在人口规模的无房人群,合计360万左右无房人口。

从目前趋势来看,北京市政府开始收紧北京市户口审批,即收紧需要申请北京市限价房资格人群(限价房申请者需要北京市户口)。但如果不改变大城市优质资源的集中配置,无北京市户口的外来人员还将继续选择“北漂”。

    北京市区由于开发强度过大,建设用地和生态用地比例处于失调的边缘,为了保护环境,未来北京市将会严格限制城区建设用地审批,住房用地供应相对将会减少,目前北京四环内已经基本不供应住房用地了。

    如此,市区的住房供需矛盾将会转移到周边地区来平衡解决,这些区域包括北京市远郊区县,如顺义、昌平、通州,甚至包括燕郊、大厂、固安、廊坊、涿州等地在内的河北区域。这些区域未来将会成为北京市的新城或者卫星城,通过开通大容量的公交、轻轨或者地铁来连接北京市区。

    北京市、上海市等特大城市周边将会出现几个甚至十几个卫星城市,这些城市依托中心城市的发展而发展,但如果这些卫星城市没有建立自己的支柱产业,很有可能沦为中心城市的“殖民城市”,作为中心城市就业人口的居住地,承担这部分人口的环卫治理、医疗教育和基础设施建设需求而很难获得税收收益,城市建设和管理将会形成很大负担。

    控制建成区开发强度,疏散特大城市的产业和规模

    从长远来看,改善特大城市失衡的住房供需关系,治本之策还在持续增加供给,并适当缩减城乡规模,并从节地的角度出发,按容积率征收房产税。

    加大住房用地供应,控制户型平均规模。一线城市近几年,虽然不断加大住宅用地供应,但就城镇人口和新增城镇人口的人均住房用地这个指标来看,我国一线城市北、上、广、深的城镇人口和新增城镇人口综合人均住房用地分别为0.56、0.46、1.25和0.14,远远滞后于我国70个大中城市8.52的平均水平。我国大城市由于一般都开发强度过大,建设用地和生态用地比例不协调,在适当加大住房用地供应同时,应控制平均户型面积,在有限的住房用地上扩充套数,扩大住房的有效供给。

    扶持中小城市发展,疏解特大城市人口压力。我国一线大城市,由于国家投入也相对较多,城市发展较快,人口不断集聚,10年时间里,北京市、上海市、深圳市的城镇人口规模分别扩大到原有规模的2.6、2.3和5.3倍。而与此相对应的是贵州省、四川省、广西、安徽省和河南省5省的常住人口比10年前有所减少。我国现阶段提出新型城镇化,就必须一方面扶持中小城市发展,出台相关的优惠政策,包括人才、土地、产业等吸引政策,扶持中小城市的产业发展和人口聚集,另一方面要适当缩减大城市的功能,疏散特大城市的产业和服务功能,包括耗地、耗水的产业项目和相关的服务业等。

    按照住房容积率征收房地产调节税。大城市最紧缺的资源就是土地,为了保证土地资源的节约集约利用,开征房地产税是一个比较有效的市场手段,但现在主流的按面积征收房地产调节税的做法需要改进,由于容积率的不同,相同面积的别墅和高层住宅征收相同的房地产税,对调节土地节约集约而言,明显存在不公平现象。按照住房对应的容积率来计算房屋征收对应的土地面积,是保证大城市土地节约集约,调节社会公平的有效手段之一。

 作者:王建武(国土部土地矿产法律事务中心)

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